二十多年

房产价值包括土地价值和建筑物的使用价值。30年以上的永久房产其土地价值远超建筑物的使用价值。五极芝麻的永久地契旧公寓基本都是这么个情况。那就是新标得的楼板地价以接近旧公寓的卖价。这证明其建筑物使用价值已基本归零了。

二十多年

历史角度来看，地价只涨不跌。也没维护成本。所以永久地契公寓不存在价格归零问题。

二十多年

就算是空关房屋设施成旧不适合居住了，它也不会归零。

二十多年

那么99年的公寓会不会价值归零呢？答案是不会。因为99年公寓可以在任何时间集体出售。不用等七十年后才集体出售。通常土地价值增幅大于平均通胀增幅。举个例子土地增幅每年5%通胀每年2-2.5%。最后它和永久地契房产的特性是相似的。30年后，建筑物价值基本归零，但其土地价值是30年后当时市场价值的69%（=99-30）。假设地价15年翻一番，三十年后市场新标地价应该是目前地价的4倍（2的2次方）。举个例子现在郊区地价是850元，30年后99年的新标地价就是3400元。集体出售剩69年lease的最低售价为0.69 x 3400 = 大概2,346元。假设建筑物使用寿命40-50年。建筑物应该还有30-40左右的剩余价值，如果是30年后私人出售继续居住，因该还能再卖高点。

二十多年

目前郊区99年卖1300，包括地价800，建筑成本500。30年后，因该能卖2340（集体出售只含地价）至2850（个人出售包括地价和剩余使用价值）

二十多年

总体来看就是1300买30年后大概能涨到2500-3000左右。如果经济发展快，地价增值就快。所以以上是保守估计。基本是包赚不赔。

二十多年

目前市场能流动的土地就是政府每年按计划投放的土地和私人物业的土地。包括永久地契和99年私人公寓。以人头计，大概是20-22%。78-80%居民住在祖屋是无法集体出售的。能流动就能也应该能反映市场价值。最关键就是在任何时候充分体现土地价值。

千股涨停

归根结底，还是要经济发展，你好我好大家好。要是经济发展不顺利，那地价也涨不上去。
就算是永久地契，那也是有价无市。

二十多年

以上假设是基于容积率不变。如果容积率增加。土地价值就增加。集体出售时就能卖得更高。目前几个1500户的新公寓项目。背后故事基本都是这样。

二十多年

经济一定会发展。新加坡一定会更好！有了这个信心才敢投资啊！投资国内也是这个道理。