【狮城论坛】外媒深解读：新加坡豪华公寓为什么卖不动了

2015-02-22 · 3212 阅读

近日，【纽约时报】刊文称：中国等有钱人买房成本高新加坡豪华公寓卖不动了

新加坡政府通过税收等手段提高了外国人买房的成本后，当地去年的房产销售量跌了一半，以前主要靠中国等地有钱人撑起来的高端房地产市场更是成了重灾区。

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W公寓开发商城市发展有限公司(City Developments Limited)销售顾问邓茜娜(Sheena Teng，音译)走在公寓带有超大游泳池的奢华样板房里说，以前W公寓的潜在买家是圣淘沙湾有钱的亚洲人，想把公寓作为度假屋，而现在大多数住户都是在新加坡的外国专业人士，而且他们只租不买。

新加坡过去标榜自己是亚洲富豪的乐土，圣淘沙湾因此一度吸引了许多来自中国、马来西亚和印度尼西亚的有钱人。但是，这种繁华背后的势头已经开始放缓，而W公寓这样的高端社区则成了市场疲软的中心。

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从某种程度上来说，这种放缓是新加坡领导层精心策划的结果。

新加坡生活与住房成本不断上涨，人们的不满情绪沸腾。面对这种情况，新加坡政府实施了一系列举措给房地产市场降温的措施，结果使高端市场遭受了格外沉重的打击。

新加坡向外国人征收18%的房地产税，降低了买房者的热情。那些希望头两年变卖产权的人面临的地产税差不多同样高昂。

泰国金英证券公司(Maybank Kim Eng Securities)研究主管吴文祥(Wee Siang Ng，音译)说：“迄今为止，圣淘沙湾遭受的打击最严重，因为当初那里是市场狂热表现得最明显的一个地区。”据吴文祥称，2004年至市场最高点的2013年间，高端地产的价值上涨了80%。

2004年前后，也就是亚洲金融危机和SARS爆发后，资金开始四处流动。新加坡政府为了加强实力，对外宣扬自己全球金融以及私人银行中心的形象，同时提供税收鼓励和其他优惠政策来吸引外资企业。

新加坡政府还放松了外国人购买土地的政策，同时开始出售圣淘沙湾上复垦的土地。圣淘沙湾位于新加坡本岛的南面，从前是英国人的军事基地。

此后，形形色色、风格各异的别墅在那里拔地而起。

当地一直传言，到底是谁买下了哪栋房子。《商业时报》(The Business Times)等当地小报曾经挖出了大手笔买房交易背后那些亿万富翁的名字，其中包括澳大利亚矿业女继承人吉娜•莱因哈特(Gina Rinehart)和印度电信业大亨布蓬德拉•库玛•穆迪(Bhupendra Kumar Modi)。

房地产建设持续了好几年，一直势头不减。开发商们建起了一栋栋奢华公寓，对外推销称，它们是新加坡唯一的水岸居所。

圣淘沙湾W公寓总经理史蒂芬•法布雷格(Stephane Fabregoul)说：“我们都叫它亚洲的蒙特卡洛。”

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圣淘沙湾其它地方也正在开发之中。

2010年，云顶世界(Resorts World)在圣淘沙湾主要地段开了一家赌场。新加坡官方并不鼓励本国公民及永久居民参与赌博，他们每光顾一次赌场必须支付100新币的费用。为了吸引游客，当地还兴建了一座环球影城(Universal Studios)主题公园。

当时，整个新加坡的地产市场正在蓬勃发展。利率很低，刺激买家提高了举债的额度。市场信心高涨。各家银行也在新加坡成立了区域总部，新增了就业岗位。新加坡的城市天空轮廓发生了巨大的变化。一个新的金融区拔地而起；三栋楼组成的滨海湾金沙酒店(Marina Bay Sands)楼顶上有一座外形酷似轮船的赌场，报道称，整个酒店的建造成本高达54亿美元。

由于新加坡政府无力遏制火热的房地产市场，当地的外国人越常见，住房成本也在上涨，这些都成了点燃人们不满情绪的触发点。尤其是拥有崭新别墅、游艇和豪华公寓大楼的圣淘沙湾，它更是成了许多新加坡本国公民眼中一个象征着不平等的标志。

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2011年的大选中，自从新加坡1965年脱离马来西亚脱离独立以来一直都是执政党的人民行动党(People’s Action Party)虽然胜出，但优势之微弱却是它历史上最低的一次。

大选之后不久，新加坡政府开始采取措施降低国外的投资。尽管新加坡政府已经采取了宏观措施来减少投机，但它最新的举措却更多地瞄准了高端市场。

东南亚仲量联行(Jones Lang LaSalle)董事总经理符斯克(Christopher Fossick)说：“上一次大选中有人表达过忧虑，说外国人参与房地产市场帮助推高了价格。”

为了降低购房需求，在基础的印花税之外，新加坡开始向外国购房者额外征税。一年之后，这项税收再次提高，针对外国购房者的总税率达到了18%。

如今，购房一年内打算转卖房产所有权的人必须缴纳转售价格16%的税收。若是在两年期间内转售，则须缴纳12%的税收。随后两年的税率则逐渐下降。

新加坡政府采取的最有效的措施是根据贷款人收入的一定比例限制其贷款金额。

此后，新加坡整个市场的新房销售降幅惊人；2014年，新加坡售出的房产数量较前一年减少了一半。去年，新加坡住宅价格下跌了4%，一些分析师预测，今年还会出现两位数的降幅。

符斯克说：“需要取消这些降温措施，价格才会回暖。”

圣淘沙湾眼下的购房者很少。最近开发的项目中还没有卖出去的单元大多数只能租出去。
　　

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借款人也碰到了麻烦。

最近，新加坡大华银行(United Overseas Bank)起诉印尼开发商力宝集团(Lippo Group)与圣淘沙湾一个项目的购房者串通夸大放贷的金额。在这起诉讼案件中，大华银行称，38名借款人中有37人已经违约的抵押贷款价值高达1.81亿新元(约合1.33亿美元)。

案件诉讼称，项目开发商发放的家具抵用券总金额相当于向购房者提供了房屋总价20%的折扣，而购房者们并没有透露这个折扣细节。力宝集团否认了这些指控。

近期的销售情况描绘了一幅低迷的图景。大多数卖家都蒙受了巨大的损失。

Turquoise公寓大楼一套单元去年7月的售价为400万新元(约合294.12万美元)。而根据泰国金英证券公司为新加坡政府编制的数据表明，卖家2007年11月买下这套公寓时的价格为700万新元(约合514.71万美元)。

另一栋楼滨海公寓(Oceanfront)去年9月一套公寓的售价是399万新元(约合293.38万美元)。但2010年，它的标价还高达470万新元(约合345.59万美元)。

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