我国房价下跌拐点来了！-投资理财-新加坡狮城论坛

摘自联合早报
　　进入2014年，越来越多分析倾向看跌我国的房地产市场，认为整个市场会停滞一段时期，发展商和卖方共同面对一个不明确的未来，新供应量和转售单位的大增，将使市场成为买家的天下。

　　虽然私宅市场的供地会减少，但未来几年完成的私宅数目相当多，有些分析师预计2014年私宅销量将下跌近四成，私宅价格也难以维持上涨格局；而组屋市场的需求已趋向平稳，转售组屋价格甚至已开始下跌。政府出台一连串房地产降温措施，同时增加了供应量，遏制了市场需求，打房猛药已明显奏效。

　　市区重建局刚公布的初步数据，2013年第四季私人住宅指数下滑0.8%，结束了连续六季的升势，上次楼价下跌是2012年第一季。这是政府实施严控房贷措施后，私宅价格21个月来首度下跌。第四季主要地区公寓价格下滑2.2%，延续第三季下滑0.3%的跌势，第四季郊区公寓价格也滑落0.6%，为2009年6月以来首见，第三季时则上升2.2%。

　　房价下跌会出现一些低接买盘，因此去年11月住宅销售仍有13%升幅，结束长达四个月下跌颓势，如果价格继续下跌，私宅销售量继续增加乃意料之中的事，今后可能出现越买价格越低的情况，基本上要看买家如何判断市场趋势。

　　低利率刺激房价大幅上涨，导致我国房价成为亚洲第二贵。政府担忧房市会有泡沫化现象，自2009年起便开始采取行动抑制炒风，金融管理局2013年6月更实施新的房贷管制措施，种种打房措施层层下来，2013年全年房价增长率为1.2%，低于2012年的2.8%，房价增幅也是2008年来最小，2008年房价下滑4.7%。彭博社以金管局数据编纂而成的资料则显示，去年10月时，我国房贷增长率为11.9%，创下2009年8月以来最低增速纪录。

　　房价将慢慢回到五年前的水平？

　　新加坡房地产联合交易网（SRX）最新数据显示，组屋转售市场似乎也步入寒冬，去年最后一个月的转售溢价再度下滑37.5%，每五个组屋转售交易中，有一个以低于估价成交，组屋转售市场上一次出现大量低于估价成交是在2009年，当年的4月和5月，每四个组屋转售交易有一个以低于估价成交；而组屋估价也出现自2009年金融危机以来的首次下滑，中位数从去年11月的43万8000元下降到43万5000元。

　　整体而言，去年转售组屋溢价中位数从1月的3万5000元，猛跌到上个月的5000元，跌幅达85%，去年组屋转售交易量同2012年相比，也下跌了大约32%。

　　私宅和转售组屋价格的下跌数字都提到2009年的现象，是否意味着我国房价下跌拐点来了？可能会慢慢回到全球金融危机时的水平？对于房地产市场或现逆转，有人欢喜有人愁，房价从高点下跌，对一些人是买房的最佳时机，但也意味着另一种麻烦的出现——下跌的幅度如果过大，形成趋势性下跌，最终对银行和金融机构的盈利压力和资产质量构成压力，从而抑制银行和金融机构的股价。

　　建屋发展局也许发现到供应过多了，去年底就宣布2014年新组屋供应量将减少3%，其中三房式及更大面积的组屋减少18%，二房式组屋则将增加一倍，以满足单身买家的需求。国家发展部部长许文远通过博客表示，建屋局过去两年半大量增加新组屋已取得成效，解决了以前遗留下来的组屋供不应求问题。再结合政府不断收紧移民政策等因素，可以预测未来一定时期新组屋供应量将进一步减少。

　　再看新私宅的供应量，根据市区重建局和Ascendant Asset的数据显示，从2014年至2017年，正在兴建和拟建中的新私宅单位分别达1万9302个、1万9727个、2万6469及1万5542个。我国私宅市场去年起已进入完工巅峰期，去年预计有超过1万5000个新私宅单位完工，超越1997年巅峰时的1万4582个。未来四年有这么多的私人公寓和有地住宅，买家选择非常多，不可能会以高价买房。

　　其次，政府在2010年首次推出的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD），买方在一年内出售私宅须支付额外税。2010年8月30日，卖方印花税的锁定期提高到三年，2011年1月锁定期又再延长至四年。在过去几年，到底有多少人购买了私宅，无力继续支付贷款、受到去年6月底推出的总偿债率（TDSR）限制，或一开始就不准备长期持有，这样的屋主有可能越来越多。因为锁定期一过就不需要支付卖方印花税，市场上肯定会出现许多可以转售的私宅单位。初步估计，应该超过10万个，即使有一半屋主选择脱售，数目也很是庞大。

　　收紧房贷措施这一招的确十分有效，这对那些超越了自己财务能力过度借贷的人，尽管借贷利率还会很低，却已无法轻易取得贷款或再融资，这使得分析师预计今年房价可能下跌10%，若跌幅超过10%会是噩梦一场，因而预计政府不会再有进一步的打房措施。为了避免泡沫破灭引发经济和社会危机，政府还可能须拿掉目前所实施的一些调控措施。

　　春江水暖鸭先知，房地产市场走软经纪首当其冲，去年离职的房地产经纪达3382人，比2012年的2996人增加了12.9%，占3万1783名总经纪人数的10.9%。去年有3336名房地产经纪新入行，比前年少了1231人，减少27%，也有更多房地产经纪行在去年结束营业，从2012年的59家增加至88家，占总数1425家的5.9%。

　　根据普华古柏（Pricewaterhouse Coopers）与美国城市土地研究所（The Urban Land Institute）联合发布的房地产亚太地区的预测，一些新加坡人对房产市场供应过剩的担忧，打击了今年的市场需求，新加坡已跌出普华古柏2014年房地产市场排名的前五名之列。

　　左右房地产市场前景的因素包括人口、利率、经济和政府政策，具体环境的变化及其他更复杂的因素也会发挥影响力，我们不能一口咬定本地房地产市场风光不再，但房价下跌的可能性较大，政府宏观政策与市场力量的角力在这回占了上风，但却走过了曲折的路，或须付出非常沉重的代价换取教训。

　　作者是本报高级评论员

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