North-West

山谷无回声  LZ的第3条，讲的是加息， 一旦大幅加息， 现在赌低息而进场的人，日子就难过了  发表于 半小时前
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加息是可能的，不过幅度不确定。不过加息对通胀的作用通常是有滞后性的，而通胀对房价的推动作用更大些，所以里外里，加息的作用要被抵消了，对公寓可能还有点影响，组屋表示木有鸭梨

如果从今年算是通胀中期的话，历史的经验，那么要到通胀末期房产市场才会逆转，如果可能跌的话，也就那个时候了

粉红猫

大选后应该会跌，每次都是这样。。做样子，选前涨，选后跌，这样人民才会拥戴新政府。。
油价涨，COE涨，房价涨。。过几个月一一会跌。。不是一定，不过根据以往例子可能性很大， 跌也跌不大，一点点，做作样子而已，到位就好。。

我本善良7

回楼上，那也太假了。
个人理解，会继续涨。小幅度的。

csy2006

回复 粉红猫 的帖子

Then when will the selection go on?:_xyqdll

freesoul99

山谷无回声 发表于 6-1-2011 12:38
“不过加息对通胀的作用通常是有滞后性的，而通胀对房价的推动作用更大些，”
“投资角度，升值比租金回报 ...

学习了

freesoul99

山谷无回声 发表于 6-1-2011 12:56
以下是一个例子的图 110万的房子， 在不同利率下的回报（没算维护费用和税务），比较典型 110万，70%贷款（ ...

return rate怎么可能是负数呢？怎么着也得>0吧?

freesoul99

山谷无回声 发表于 6-1-2011 13:06
当你支付给银行的>租金收入， 就是负的了

不能这样算吧

应该把年租金收入- 所有开销（利息，税，管理费等）除以购房款，才是净回报率。你还给银行的钱大部分还是本金

cabbage

freesoul99 发表于 6-1-2011 13:04
return rate怎么可能是负数呢？怎么着也得>0吧?

入不敷出的情况下，当然是负的。

这个模型貌似算的是现金回报率。须知每月还贷中，有相当一部分是用来还贷款本金的，那部分其实也应算作回报（因为房子卖掉时那钱是你的，当然假设是房子不跌）。

另外持房还有很重要的成本是管理费(200到300)和物业税(房租的10%），还有租房的话，净收入（房租-利息-管理费-物业税）部分是要交个税的，也不能省了。这些看上去是小钱，都加起来也挺吓人的。

我记得以前算100万房子租4000, 2% 利息下，现金回报1%+，总回报5%+

freesoul99

cabbage 发表于 6-1-2011 13:15
入不敷出的情况下，当然是负的。

这个模型貌似算的是现金回报率。须知每月还贷中，有相当一部分是用来还 ...

现金回报率就还说得过去

cabbage

freesoul99 发表于 6-1-2011 13:18
现金回报率就还说得过去

可是对于不打算卖房子，只是收租的人来说，总回报率可能意义不大（好处得30年后还清贷款才看的到），所以一般当成irrelevant的。

每月净现金流才作数，也只有靠这个才能达到财务自由或者拿来做下一份投资。